|
Rynek nieruchomości odznacza się szczególnym brakiem stabilności w porównaniu z rynkiem towarowym, zatrudnienia, czy też walutowym. Na przestrzeni krótkiego czasu ceny nieruchomości podlegają bardzo dużym fluktuacjom dochodzącym do 20-30% (rynek mieszkaniowy), a w niektórych przypadkach przekraczają nawet 50%.
Sięgając do korzeni tego zjawiska ekonomiści definiują je jako specyficzną niedoskonałość tego rynku. Rynek nieruchomości posiada pewne cechy, które różnią go od pozostałych rynków. Jest trudniejszy do przewidzenia, gorzej zorganizowany i dlatego trudniej się go bada i analizuje. Istotny wpływ na niedoskonałość rynku nieruchomości ma relatywna rzadkość zawierania transakcji. Cecha ta bardzo utrudnia obserwacje rynku przez analityków i definiowanie tendencji rozwojowych cen i obrotów. Ma to szczególne znaczenie na rynkach lokalnych, gdzie każda transakcja odznacza się własną sp ecyfiką i jest jakby "niezależna" od innych transakcji. Zwykle bowiem cena kupna-sprzedaży pozostaje tajemnicą uczestników transakcji.
Na rynku towarowym, gdzie równocześnie mają miejsce setki transakcji, wnioskowanie o aktualnych tendencjach i ruchach cen jest nieporównanie łatwiejsze. Brak stabilności rynku nieruchomości ma źródło także w sposobie użytkowania obiektów będących przedmiotem potencjalnych transakcji. Analitycy rynku przekonują, że podobne obiekty (powierzchniowo, lokalizacyjnie, o zbliżonych cechach użytkowych) osiągają bardzo zróżnicowaną wartość rynkową w zależności od sposobu ich użytkowania przez właścicieli. Przykładowo dom wyremontowany, położony na starannie utrzymanej działce, osiąga na rynku o wiele wyższą cenę niż podobny obiekt zaniedbany, usytuowany na nieuporządkowanym, zachwaszczonym terenie.
Konsekwencją niedoskonałości rynku nieruchomości jest trudność w osiągnięciu równowagi pomiędzy popytem a podażą, a tym samym wyceny obiektów. Nie bez znaczenia jes t przy tym mała elastyczność popytu, a zwłaszcza podaży, co wynika z długotrwałego procesu inwestycyjnego obiektu. Opisane wyżej zjawiska, mające wpływ na brak stabilności rynku nieruchomości, wydają się trudne do wyeliminowania, nawet w dojrzałej gospodarce. Uczestnicy tego rynku muszą zatem starannie analizować wszystkie uwarunkowania wynikające z niedoskonałości rynku nieruchomości i jego niestabilności. Tylko wówczas mogą mieć szansę na zawarcie satysfakcjonujących transakcji.
Źródło: Administrator, autor: Jerzy Bolkowski |
