|
Wyodrębnienie ostatniego lokalu z nieruchomości spółdzielczej oznacza powstanie nowego podmiotu. Takie przekształcenia to szansa dla spółdzielni mieszkaniowej na utrzymanie nieruchomości w zarządzie, a więc możliwość generowania przychodów dla spółdzielni, odpisania części kosztów ogólnych na nowy rodzaj działalności, możliwość utrzymania dotychczasowego zatrudnienia, zarówno wśród pracowników służb księgowych, jak i innych działów spółdzielni.
Po wyodrębnieniu ostatniego lokalu spółdzielnia nie może pobierać już opłat eksploatacyjnych według stawek spółdzielczych, składek na fundusze spółdzielcze czy na opłaty publicznoprawne. Bierność spółdzielni i członków nowej wspólnoty w zakresie ukonstytuowania nowego stanu prawnego oznacza, że spółdzielnia, wobec braku odmiennej woli właścicieli odrębnych, działa jako zarządca sprawujący zarząd powierzony. Na spółdzielni będzie więc spoczywał obowiązek założenia rachunku bankowego wspólnoty, identyfikatorów REGON i NIP oraz zwołania zebrania właścicieli w celu uchwalenia wysokości zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i uchwalenia zasad prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów nieruchomości wspólnej. Wyodrębniając poszczególne lokale winniśmy robić to tak, aby uzgodnić stan majątku i funduszy danej nieruchomości. Oznacza to, że wyodrębnienie ostatniego lokalu pozostawia analitykę środków trwałych, gruntów, umorzeń oraz różnych funduszy finansujących daną nieruchomość z saldem zerowym. Powinniśmy więc z majątku spółdzielni wyodrębnić (wyksięgować) taką wartość funduszu, jaką mamy zewidencjonowaną w aktywach rzeczowych spółdzielni. Wyodrębnienie ostatniego lokalu oznacza konieczność rozliczenia działalności spółdzielni w danej nieruchomości, w związku z tym na ostatni dzień miesiąca, w którym nastąpiło wyodrębnienie, należy dokonać następujących czynności: rozliczenia działalności eksploatacyjnej nieruchomości zgodnie z zapisami znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z uwzględnieniem podziału kosztów na poszczególne nieruchomości; rozliczenia funduszu remontowego nieruchomości (zgodnie z nowelizacją od 31.07.2008 r. prowadzimy go analitycznie na każdą nieruchomość); rozliczenia konta opłat eksploatacyjnych ze wskazaniem analitycznym (imiennym) nadpłat i niedopłat poszczególnych lokali; rozliczenia konta funduszu remontowego ze wskazaniem analitycznym (imiennym) nadpłat i niedopłat poszczególnych lokali; wstępnego rozliczenia poszczególnych mediów na nieruchomości w drodze zestawienia pobranych zaliczek i uregulowanych faktur, z podaniem stanu budynkowych urządzeń odczytujących (byłoby idealnie, gdyby stan tych urządzeń był zgodny ze stanem na ostatniej fakturze od dostawcy mediów).
Jeśli to możliwe, zalecane jest także przeprowadzenie odczytów wszystkich urządzeń pomiarowych na nieruchomości (budynkowych i lokalowych), tak aby wspólnocie przekazać jak najdokładniejsze informacje niezbędne do pełnego rozliczenia mediów. Należy zweryfikować pozostałe konta rozrachunkowe z byłymi członkami spółdzielni. Musimy zinwentaryzować konta rozrachunkowe spraw spornych i sądowych. Należy zinwentaryzować konta rozrachunkowe z tytułu dodatków mieszkaniowych, jeśli urzędy nadpłacały dodatki mieszkaniowe - powinniśmy rozliczyć nadpłaty poszczególnych lokali i przekazać je na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, w przypadku wpłat z dołu należy natomiast uzgodnić z odpowiednim urzędem kwotę "niedopłaty" i pobrać ją na rachunek spółdzielni, informując jednocześnie urząd, że zmienił się stan prawny nieruchomości. Jesteśmy ponadto zobowiązani do inwentaryzacji kont rozrachunkowych z tytułu ubezpieczeń majątkowych i tzw. ubezpieczeń w czynszu oraz poinformowania ubezpieczycieli o zmianie stanu prawnego nieruchomości. Musimy - zgodnie z ustaleniami - rozliczyć składki. Należy zweryfikować stan rozrachunków z tytułu podatków od nieruchomości i wieczystego użytkowania, złożyć odpowiednie deklaracje korygujące z tytułu podatków od nieruchomości, podjąć próby obniżenia wymiaru opłaty za wieczyste użytkowanie dla wyodrębnionej nieruchomości. W razie rozliczenia eksploatacji nieruchomości dodatni wynik pozostaje do dyspozycji spółdzielni, bo do dnia wyodrębnienia ostatniego lokalu nieruchomość pozostawała we władaniu spółdzielni.
źródło: Domy Spółdzielcze, autor: Halina Michalczuk |
