|
"Świat Hoteli" umieścił na swoich łamach porady dotyczące sprzedaży dobrze prosperującego biznesu hotelowego. De facto sprzedamy nie tyle prawo własności do obiektu, co prawo do prowadzenia działalności gospodarczej na tym obiekcie i kawałek rynku, który udało się opanować w wyniku prowadzonej działalności.
Księgowa musi ustalić na bazie rachunku zysków i strat sprzedawanego hotelu tzw. wynik EBITDA (wynik ze sprzedaży powiększony o amortyzację sprzedawanego obiektu). Na bazie tej informacji można wyliczyć wartość obiektu dzieląc ją przez tzw. stopę dyskonta (w obecnych warunkach od 8 do 10 procent). Sama metoda ma tylko jedną, ale istotną wadę. Otóż zastosować ją można w stosunku do każdego hotelu, którego sprzedaż jest planowana, ale jej wynik jest bardzo trudny do udowodnienia, w przypadku gdy właściciel nie prowadzi pełnej księgowości, a tylko tzw. uproszczoną. Ile razy zdarzało się już, że właściciel dobrze skądinąd funkcjonującego hotelu nie był w stanie udowodnić wypracowywanych wyników, ponieważ nie prowadził dla niego pełnej księgowości. Jedynym rozwiązaniem jest tutaj rozmowa z bankiem obsługującym hotel lub wręcz zabieganie w tym banku o kredyt na zakup tego właśnie obiektu. To może się udać także wtedy, gdy hotel nie prowadzi żadnej ewidencji gości hotelowych, ich analizy, żadnych analiz cen sprzedanych pokoi i nawet wtedy, gdy sprzedający nie prowadzą statystki obłożenia hotelu.
Nierzadkim przypadkiem jest sprzedaż nie tyle biznesu hotelowego prowadzonego na bazie hotelu, co samego hotelu rozumianego jako budynek wraz z wyposażeniem o określonej wartości rynkowej, określanej na bazie cen sąsiednich nieruchomości lub na bazie porównawczej. Nie jest oceniana więc dotychczasowa działalność prowadzona na hazie tego obiektu, a raczej potencjalna jego wartość po wprowadzeniu zupełnie innej działalności. Bywa, że zastosowanie tej metody wyceny jest korzystniejsze dla właściciela obiektu niż zastosowanie tej pierwszej. Najczęściej cenę ustalamy posiłkując się wszystkimi metodami wycen na raz i wyciągamy średnią cenę wynikającą z zastosowania tych metod. Dobrze jest także uprawdopodobnić tę cenę korzystając ze współpracy z firmą konsultingową funkcjonującą na rynku hotelowym.
Hotele o dobrej marce najczęściej są kupowane przez fundusze inwestycyjne, fundusze nieruchomości lub inne instytucje finansowe lokujące pieniądze na długie terminy.
Za 37 mln złotych wystawiono np. czterogwiazdkowy hotel w Krakowie. W hotelu jest 58 pokoi, cztery apartamenty i jeden penthouse o powierzchni 140 m. kw., co łącznie daje 165 miejsc noclegowych. Każdy pokój wyposażony jest w łącze internetowe, bezprzewodowy dostęp do Internetu - WiFi, radio, TV, lodówkę, łazienkę z natryskiem. Obiekt stoi na działce o powierzchni 4 tys. m. kw., z czego zagospodarowane i ogrodzone jest 3 tys. m. kw. Istnieje możliwość dobudowania drugiego obiektu lub apartamentowca. Hotel został zbudowany w latach 90. Jest rekomendowany przez Polskie Zrzeszenie Hotelarzy i zakwalifikowany w standardzie europejskim, jako Superior First Class. Do kupienia jest ponadto dwugwiazdkowy hotel Gramburg położony w miejscowości Zblewo k. Gdańska. Cena wywoławcza wynosi 4,15 mln zł. Obiekt znajduje się bezpośrednio przy drodze krajowej nr 22, na trasie Berlin-Kaliningrad i pełni funkcję hotelu tranzytowego. W skład obiektu wchodzą 22 umeblowane pokoje, zaplecze gastronomiczne: bar, restauracja i kuchnia, sauna, solarium, siłownia, mała sala konferencyjna, ogród zimowy oraz monitorowany parking. Całość położona jest na działce 1,5 tys. m. kw. Hotel powstał na początku lat 90. i przeszedł remont. Częścią hotelu jest mieszkanie dwupoziomowe o powierzchni ok. 170 m. kw. Wystawiono także na sprzedaż czynny hotel Bolków, w którym średnioroczne obłożenie wynosi 65 proc. Obiekt mieści się w całkowicie zmodernizowanym w 1991 r., prawie stuletnim budynku o powierzchni 1 tys. m. kw. Cena wywoławcza wynosi 2,2 mln zł. Hotel dysponuje 23 pokojami jedno- i dwuosobowymi (45-50 miejsc noclegowych). Jest dostosowany zarówno do potrzeb turystów, jak i biznesmenów. Posiada restaurację na 100 miejsc, która proponuje dania kuchni polskiej i europejskiej oraz drink-bar. W ogródku hotelowym można organizować imprezy plenerowe. Ponadto w hotelu jest sala konferencyjna mieszcząca 60 osób.
źródło: Świat hoteli; autor: Jerzy Miklewski
|
