|
W niektórych przypadkach, sprzedając dom lub mieszkanie, unikniemy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatnik, który zamierza sprzedać mieszkanie, musi najpierw ustalić, kiedy je kupił. Od tego będzie zależała wysokość podatku, rodzaj formularza, na którym transakcje trzeba rozliczyć oraz rodzaj ulg podatkowych, z których można będzie skorzystać.
Osoby, które kupiły nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Trzeba będzie zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek, płacony od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczą jej sprzedaż na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. W tym przypadku trzeba fiskusowi wpłacić 19-proc. podatek dochodowy, który jest płacony od dochodu. W przypadku sprzedaży nieruchomości kupionych po 1 stycznia 2009 roku obowiązuje 19-proc. podatek dochodowy od osób fizycznych, płacony od dochodu. Mimo że do rozliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości trzeba stosować jeden z trzech trybów obowiązujących w danym okresie w ustawie o PIT, dla wszystkich trzech sposobów jest jedna wspólna zasada - zasada pięciu lat.
Zasada pięciu lat polega na tym, że - jeśli sprzedaż nieruchomości następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie powstaje przychód do opodatkowania PIT. Przepisy ustawy o PIT, obowiązujące do końca 2006 roku, przewidują ponadto możliwość skorzystania z pewnych ulg podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. Całkowicie wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części; jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali; jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Dochodzimy do rozliczenia pod względem PIT zbycia nieruchomości, które zostały kupione w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. Tu stosujemy zasady wynikające z ustawy o PIT, która obowiązywała w 2007 i 2008 roku. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przy sprzedaży mieszkania kupionego w okresie 2007-2008 istotne znaczenie dla rozliczenia podatkowego takiej transakcji będzie miał fakt uzyskania dochodu. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł ze sprzedaży. Podatek w takim przypadku jest bowiem płatny od dochodu i wynosi 19 proc. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami dochód ustala się u każdej ze stron umowy. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Podatek ze sprzedaży nieruchomości kupionej w okresie 2007-2008 płatny jest od dochodu. W konsekwencji podatnik może uwzględnić koszty uzyskania przychodów. Dochód to przychód pomniejszony o koszty. Przy zbyciu nieruchomości koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Od 1 stycznia 2009 r. obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości. Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy. Podatnicy od początku roku mają możliwość korzystania z nowej ulgi podatkowej przy sprzedaży nieruchomości - ulgi mieszkaniowej. Jednak ta ulga ma zastosowanie tylko przy sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. Zgodnie z przepisami o tej uldze dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku, pod warunkiem że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe. Te cele są ściśle określone w ustawie o PIT. Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. Pozostali będą zobowiązani do zapłaty podatku zgodnie z następującą formułą: dochód ze sprzedaży - (dochód ze sprzedaży x wydatki na cele mieszkaniowe + przychód ze sprzedaży) = kwota zwolniona; dochód - kwota zwolniona x 19-proc. = podatek. Podatek będzie zatem tym wyższy, im wyższy będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu.
źródło: Gazeta Prawna (Niezbędnik), autor: Ewa Matyszewska |
