|
Gminy, które zaczną teraz racjonalnie zmieniać strategię gospodarowania mieszkaniami komunalnymi, mogą w perspektywie kilku lat doprowadzić do komfortowej sytuacji, gdzie nakłady na lokale samorządowe będą pokrywały się z przychodami z najmu.
W celu realizacji zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb lokalowych mieszkańców rada gminy ma obowiązek podjąć dwie uchwały. Pierwsza to wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Powinien on zostać opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i przedstawiać konkretne prognozy i analizy, które zostały wymienione w art. 21 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Uchwalony przez radę gminy dokument powinien zawierać przede wszystkim ocenę stanu zasobu mieszkaniowego i prognozy dotyczące jego niszczenia i planowanego powiększania. Muszą się w nim znaleźć analiza potrzeb i plan remontów poszczególnych budynków z podziałem na kolejne lata, w których miałyby być realizowane inwestycje. Mimo wyraźnego obowiązku część gmin zapomina o uchwaleniu wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy lub robi to niestarannie. Spośród 36 gmin skontrolowanych w ostatnim czasie przez Najwyższą Izbę Kontroli w czterech gminach (Łódź, Kraśnik, Ostróda, Zielona Góra) nie został on w ogóle uchwalony, natomiast w 15 gminach dokumenty te nie zawierały pełnych danych.
Druga uchwała, do której podjęcia zobowiązano radę gminy, powinna określać zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W dokumencie powinny znaleźć się w szczególności różnego rodzaju kryteria, które będą uprawniały daną osobę do korzystania z lokali komunalnych i procedurę związaną z oddawaniem w wynajem. Na wysokość czynszu wpływa w szczególności położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu. Równie ważny jest ogólny stan techniczny budynku. Dlatego też gminy powinny przyjmować zróżnicowane stawki czynszu w zależności od indywidualnych cech danego lokalu. Pożądane jest prowadzenie polityki czynszowej zmierzającej do ustalania czynszów na poziomie pozwalającym na utrzymanie mieszkań i budynków w stanie nie pogorszonym i na stopniową likwidację wieloletnich zaniedbań w sferze remontów. To może wiązać się z koniecznością wprowadzenia podwyżek czynszu w najbliższych latach. Gmina, jako podmiot realizujący zadania publiczne, a nie prywatne interesy ekonomiczne, powinna mieć odmienne i niestandardowe podejście do najemców, którzy mają problemy z terminowym wnoszeniem czynszu. W pierwszej kolejności gmina powinna ustalić przyczynę zadłużenia i jeśli jest ona uzasadniona (np. utrata pracy, przejściowe kłopoty finansowe związane z utrzymywaniem dziecka na studiach) może zaproponować rozłożenie zaległości na raty. Tym, których nie będzie z pewnością stać nawet na ich spłatę lub tzw. dłużnikom z wyboru, można z kolei zaproponować mieszkania o niższym koszcie eksploatacyjnym. Ważne jest także, aby przypominać lokatorom o możliwości korzystania z dodatków mieszkaniowych, które stanowią wsparcie finansowe realizowane przez gminę dla osób o najniższych dochodach. Istotnym elementem w polityce mieszkaniowej gmin jest sprzedaż lokali znajdujących się w jej zasobach. Często bowiem opłaca się zbyć nieruchomość i odciążyć budżet samorządu od kosztów utrzymania nierentownych nieruchomości, nawet jeśli sprzedaż wiąże się z udzieleniem sporej bonifikaty. Pieniądze ze sprzedaży lokali są przekazywane najczęściej na poprawę warunków mieszkaniowych w zasobie lub zakup kolejnych nieruchomości. O tym, czy mieszkanie jest na sprzedaż czy nie, decyduje sama gmina i to ona zazwyczaj sama występuje do głównego najemcy z propozycją wykupu lokalu. Z kolei najemca, który zdecyduje się wykupić mieszkanie, może liczyć na bonifikatę w cenie lokalu oraz rozłożenie jej na raty do 10 lat. Ponieważ wysokości bonifikaty nie reguluje żadna ustawa, może ona być różna w poszczególnych miastach i wynosić od kilkunastu do 99 proc. ceny mieszkania. Nowa ustawa o PPP, w stosunku do jej poprzedniej wersji, zrezygnowała z wielu nadmiernych formalności przy zawiązywaniu współpracy przy realizacji inwestycji komunalnych. Zrezygnowano z obowiązku przeprowadzania przez gminy kosztownych analiz w zakresie PPP, uproszczono procedury wyboru partnera prywatnego. Przy racjonalizowaniu gospodarowania zasobem mieszkaniowym należy wreszcie pamiętać o jego ciągłej inwentaryzacji i nieustannej aktualizacji danych o budynkach i lokalach.
źródło: Dziennik Gazeta Prawna (Tygodnik Prawa Administracyjnego); autor: Katarzyna Sawicka |
