|
W ostatnich latach z rejestrów sądowych wykreślono kilkadziesiąt spółdzielni mieszkaniowych. Jak można przeczytać w komentarzach prasowych, których nie brakowało przez ostatnie lata, przyczyną tego zjawiska jest głównie niegospodarność władz spółdzielni, przerost zatrudnienia, wysokie koszty zarządu i zła gospodarka finansami.
Jest to ważny problem, ponieważ mieszkania spółdzielcze stanowią w zasobach mieszkaniowych w Polsce 27%. Oczywiście wśród spółdzielni mieszkaniowych są też chlubne wyjątki, a ich zarządom wypada tylko pogratulować. Mimo tych wyjątków, mogących być przykładem dla innych oraz wielu nowelizacji prawa spółdzielczego i orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, który z przepisów prawa spółdzielczego od lat robi ser szwajcarski, co świadczy o poziomie tej legislacji, nie udało się do dnia dzisiejszego stworzyć sprawnego mechanizmu działania spółdzielni mieszkaniowych. Polska spółdzielczość mieszkaniowa to ponad 1600 spółdzielni mieszkaniowych liczących do 200 członków, blisko tysiąc spółdzielni o liczbie członków 200-2000, ponad czterysta z liczbą członków od 2-10 tysięcy oraz 54 spółdzielnie z ponad 10 000 członków.
Tymczasem, by spółdzielnia gwarantowała udział członków w jej zarządzaniu, nie powinna przekraczać 100-200 członków. Rozwiązaniem wydaje się tworzenie lub przekształcanie dużych spółdzielni w mniejsze spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe. Podstawową jednostką organizacyjną dla budynków wielomieszkaniowych powinny być jednobudynkowe wspólnoty mieszkaniowe, a tam, gdzie z różnych względów, na przykład ekonomicznych czy organizacyjnych, potrzebne jest istnienie jednego podmiotu dla kilku budynków, powinna działać spółdzielnia mieszkaniowa. Rozdrobnienie spółdzielni mieszkaniowych nie spowoduje w żaden sposób zmniejszenia wpływu na władze samorządowe czy rządowe. Skutecznie można bowiem na tym polu działać tworząc lokalne i ogólnokrajowe stowarzyszenia. Proces tworzenia wspólnoty mieszkaniowej w celu oderwania się od spółdzielni należy rozpocząć od przekształcenia w danej nieruchomości lokali spółdzielczych w odrębną własność lokali. Dopóki bowiem w danej nieruchomości budynkowej proces ten nie nabierze rozpędu, nie dojdzie do powstania wspólnoty mieszkaniowej. Wiele osób błędnie wnioskuje, że nabywając własność lokalu od spółdzielni i występując z niej przestają mieć z nią cokolwiek wspólnego i jako pełnoprawni właściciele lokali w budynku mogą utworzyć wspólnotę mieszkaniową, powołać własny zarząd i sami podejmować decyzje.
Niestety nic bardziej mylnego. Mimo że stali się właścicielami lokali nadal będą ich dotyczyć przepisy prawa spółdzielczego, nadal też obowiązani będą uczestniczyć w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, ale również będą obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Nadal opłaty będą im narzucane z góry, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony. Zatem, mimo nabycia własności, nic się w praktyce nie zmieni. Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się, dopiero gdy właścicielami w danej nieruchomości staje się większość byłych spółdzielców, liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Dopiero od tego momentu przestają ich obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności.
Natomiast w przypadku braku takiej uchwały, dopiero z chwilą wyodrębnienia własności wszystkich lokali i po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się, wtedy już automatycznie, zasady określone w ustawie o własności lokali. W praktyce ostatnich lat zjawisko podziałów spółdzielni mieszkaniowych było częste. Podzieliło się kilkaset spółdzielni, ale niestety nie wszystkie, w których ten temat pojawił się. Prawo spółdzielcze to relikt, który wymaga nie nowelizacji, które, jak uczy praktyka ostatnich lat, jeszcze bardziej pogrążają tę regulację, tylko napisania jej od podstaw. Wbrew wielu głosom, spółdzielnie warto zachować, ponieważ pełnią nie tylko funkcje ekonomiczne, ale także społeczne. Jednak niewątpliwie wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki bardziej samorządne i bardziej ekonomiczne, będą wypierały spółdzielnie, zwłaszcza te duże, mało efektywne i niedostosowane do współczesnych realiów zarządzania. Zmiany prawa spółdzielczego idą właśnie w tym kierunku, dlatego, jeżeli taka jest wola członków, przepisy powinny ułatwiać podziały spółdzielni, uzyskanie prawa własności lokali i przekształcanie się we wspólnoty mieszkaniowe.
źródło: Administrator, autor: Paweł Puch |
