|
Na warszawskim rynku biurowym w latach 2007-2008 panował hurraoptymizm. Obecnie właściciele nieruchomości z łezką w oku wspominają stawki 40 euro za każdy z wynajętych metrów. Najemcy szukają oszczędności, tną koszty i redukują etaty.
Potrzebują mniej powierzchni biurowej, dlatego ją wynajmują. "Odnotowaliśmy sporadyczne przypadki, kiedy nasi najemcy zgłaszali się do nas z takimi potrzebami. Myślę, że jest to gorący temat rozdmuchany przez agentów" - mówi Bartłomiej Hofman, dyrektor zarządzający spółki Europolis Real Estate Asset Management, która zarządza w Polsce m.in. biurowcami Warsaw Towers, Sienna Center, Saski Crescent, Saski Point, Bitwy Warszawskiej oraz magazynami Europolis Park Błonie i Europolis Park Poland Central. Na rynku jednak zawrzało i głośno zrobiło się o nerwowym poszukiwaniu chętnych na podnajem. "Znaczenie podnajmu na gruncie ekonomicznym, czyli wynajęcia przez głównego najemcę części lub całości objętej umową powierzchni, rośnie w okresach gorszej koniunktury gospodarczej, kiedy firmy zmuszone są ciąć koszty i szukać oszczędności. Nasilenie tego zjawiska zauważyliśmy w ostatnim kwartale ubiegłego roku" -tłumaczy Andrzej Mikołajczyk, dyrektor asset management w spółce Mahler Property Services (MPS), której udziałowcami są Mahler Project i CA Immo International.
Do rzadkości należą bardzo precyzyjne uzgodnienia stron. "Najczęściej spotykanym modelem zapisów umownych jest deklaracja wynajmującego, że nie odmówi on zgody na podnajem bez uzasadnionych przyczyn, a to pojęcie już otwiera wiele możliwości dla stron. My zwykle staramy się nie utrudniać życia najemcom, jeśli tylko nasza zgoda nie oznacza potencjalnych kłopotów dla nas samych. Podstawowym kryterium jest kondycja finansowa i klasa podnajemcy" - mówi Daniel Bienias, marketing i leasing menedżer w MPS. Agenci, których najemcy coraz częściej proszą o radę, zauważyli, że jeszcze do niedawna transakcje dotyczyły lokalizacji w Centralnym Obszarze Biznesu i stosunkowo niewielkich powierzchni (np. kilkudziesięciu czy kilkuset metrów kwadratowych). Teraz pojawiają się podnajmy kilku tysięcy metrów. Nieformalny zespół badający rynek nieruchomości biurowych w Warszawie (w jego skład wchodzą przedstawiciele agencji nieruchomości) - Warsaw Research Forum - nie posiada dokładnych danych na temat podnajmu w obrębie stolicy.
Powierzchni oferowanych do podnajmu nie uwzględniają również statystyki dotyczące pustostanów, gdyż - zgodnie z obowiązującymi umowami - zostały wynajęte pierwotnym najemcom, co nie zawsze oznacza, że są przez nich fizycznie zajęte. "Umowy podnajmu powierzchni zawiera się często w trybie "pozarynkowym", a informacje o nich nie są ogólnie dostępne. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy zdecydowanie wzrosła ilość powierzchni przeznaczonej do podnajmu, o czym świadczy liczba ofert, które rozsyłane są do agencji. Z szacunków DTZ wynika, że w Warszawie istnieje ponad 50 tys. metrów kwadratowych powierzchni, która mogłaby zostać podnajęta" - wyjaśnia Anna Staniszewska, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynkowych w agencji DTZ. Agencja DTZ ocenia, iż wolumen transakcji najmu w 2009 - w związku z osłabieniem popytu - może spaść do poziomu około 300 tys. mkw., w stosunku do 460 tys. mkw. w 2008 roku. "Korekta w dół stawek czynszów, głównie obserwowana w centrum Warszawy, wynika z drastycznego spadku aktywności najemców, a nie z upowszechniania się podnajmu" - mówi Bartłomiej Hofman. Andrzej Mikołajczyk z Mahler Property Services tłumaczy, że podnajem to także zagrożenia: dewaluacja czynszów, roszczenia innych najemców dotyczące obniżek, pogorszenie wizerunku budynku, rozluźnienie kontroli nad tym, kto ma do niego dostęp oraz rozmycie kwestii odpowiedzialności za ewentualne zdarzenia.
Bartłomiej Hofman, reprezentujący firmę Europolis uważa, że magazyny to sektor odczuwający zmiany szybciej niż biura. "Obecnie prowadzimy rozmowy o mniejszych powierzchniach do wynajęcia. Wprawdzie nie mieliśmy jeszcze przypadku podnajmu, ale jesteśmy bliscy renegocjacji umowy i wprowadzenia nowego najemcy na powierzchnię już wcześniej wynajmowaną" - mówi Bartłomiej Hofman. "O podnajmach zrobiło się głośno w trzecim kwartale minionego roku. Dotychczas do naszej agencji zgłosiło się już około 20 firm zainteresowanych podnajmem swojej powierzchni. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy stawki najmu wzrosły o 10-20 proc. z powodu wyższych kosztów finansowania, więc jeśli najemca chce podnająć powierzchnię po stawkach sprzed roku czy dwóch lat, siłą rzeczy kreuje konkurencję dla deweloperów. A ponieważ krąg klientów jest wąski, to podnajmy będą dotyczyły każdego z graczy rynkowych" - komentuje Maciej Chmielewski, dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych agencji Colliers International. Adrienn Lovro, menedżer odpowiedzialna za działalność firmy Ablon Group na Węgrzech mówi, że oddawanie powierzchni w podnajem nie jest zwykłą praktyką w tym kraju, a jej spółka nie spotkała się z tego rodzaju zapotrzebowaniem ze strony najemców w obiektach handlowych.
"Są dwa powody, dla których najemca może zdecydować się na oddanie swojej powierzchni w podnajem: jeżeli nie jest w stanie regularnie opłacać czynszu wynikającego z umowy terminowej lub w odpowiedzi na wzrost stawek czynszu najmu" - wyjaśnia Adrienn Lovro, dodając, że żadna z tych sytuacji, jak dotąd, nie zachodzi. "Obecnie stanowczo radzimy najemcom, by nie oddawali powierzchni w podnajem, lecz starali uwolnić się od jej nadmiaru. Najemcy, którzy z dowolnego powodu zdecydują się na oddanie powierzchni w podnajem, powinni liczyć się z tym, że przez przynajmniej sześciomiesięczny okres powierzchnia nie będzie zajęta" - mówi o moskiewskim rynku Andriej Postnikow, dyrektor na Europę, szef Grupy Rozwiązań dla Korporacji, Jones Lang LaSalle, Rosja i Wspólnota Niepodległych Państw.
źródło: Eurobuild CCE, autor: Ewa Andrzejewska |
