|
"Gazeta Prawna" donosi, iż jeszcze przed kilkunastoma miesiącami wiele osób decydowało się na zakup tzw. dziury w ziemi, czyli mieszkania, którego budowa dopiero się rozpoczynała. Powodem była niższa cena takich mieszkań, boom na rynku nieruchomości oraz trudności ze znalezieniem interesującej oferty (mieszkania były sprzedawane bardzo szybko po ich wystawieniu do sprzedaży).
Po załamaniu się rynku nieruchomości wiele osób chciałoby zrezygnować z podpisanej z deweloperem umowy. To, czy klient może rozwiązać umowę z deweloperem, zależy jednak od tego, jaki rodzaj umowy podpisał. Od rodzaju umowy zależy też, jakie będą skutki rozwiązania umowy, czy np. klient będzie zobowiązany do zapłacenia kary umownej. Na skuteczne rozwiązanie umowy wpływa też zachowanie obu stron umowy - nabywcy mieszkania i dewelopera. Zawierając umowę rezerwacyjną nabywca mieszkania powinien pamiętać o tym, że umowa ta w żaden sposób nie chroni jego interesów. Oznacza to, że deweloper bez żadnych konsekwencji będzie mógł od niej odstąpić i sprzedać mieszkanie komuś innemu. Bardzo często deweloperzy świadomie rezygnują z zawarcia umowy rezerwacyjnej i od razu decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Treścią tej umowy jest zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony ostatecznej umowy przyrzeczonej - w tym przypadku najczęściej umowy przeniesienia prawa własności określonego mieszkania. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, to konsument może od niej odstąpić. Deweloperowi nie przysługuje bowiem w takim przypadku roszczenie o zastępcze wyrażenie woli przed sądem.
Zupełnie inna sytuacja wystąpi w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem gwarantuje bowiem, że to, co zostanie w niej zapisane, nie ulegnie zmianie. Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w nich postanowień. W takim przypadku klient ma więc ograniczone możliwości odstąpienia od takiej umowy. Część deweloperów, zamiast zawarcia umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej, namawia swoich klientów do podpisania tzw. umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska jest szczególnym rodzajem umowy nienazwanej, powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której przyczynę i podstawę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, tylko umową właściwą. Jednak pełna realizacja zobowiązania dewelopera wymaga późniejszego zawarcia umowy o skutku rozporządzającym, na podstawie której deweloper przeniesie na rzecz nabywcy własność wyodrębnionego lokalu. Z tego też względu umowa deweloperska, pod rygorem nieważności, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
źródło: Gazeta Prawna (Tygodnik Prawa Gospodarczego); autor: Arkadiusz Jaraszek |
