|
"Jedne stowarzyszenia są tworzone wyłącznie po to, aby zarządzać terenem wspólnym, inne natomiast otrzymują teren na własność (...) Pierwsze rozwiązanie - mimo swej powszechności -jest w mojej ocenie nieprawidłowe.
Skomplikowane stają się także rozliczenia podatkowe właścicieli. W drugim wypadku rozwiązania podatkowe są proste (...) Jak wspomniano, w niektórych przypadkach stowarzyszenie powstaje wyłącznie w celu zarządzania terenem przynależnym i nie otrzymuje go na własność (...) Uchwały podejmowane w trybie ustawy o własności lokali, a dotyczące innej nieruchomości, nie powinny wywołać żadnych skutków prawnych. Ponieważ jednak sąd nie wnika w przyczyny powstania stowarzyszenia są one rejestrowane przez sąd rejestrowy (...) Z jednej strony stowarzyszenie reprezentuje właścicieli, z drugiej jego jedynym celem jest zarządzanie nieruchomością. Nie wiadomo więc, czy stowarzyszenie jest jedynie pełnomocnikiem właścicieli czy odrębnym podmiotem powołanym do zarządzania cudzym majątkiem. A jest to ważna kwestia, ma bowiem znaczenie dla rozliczeń podatkowych i stowarzyszenia i właścicieli (...) Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa, że do zarządzania cudzą nieruchomością powołani są wyłącznie zarządcy. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości. Stowarzyszenie powinno więc zatrudnić zarządcę lub zawrzeć z nim umowę cywilnoprawną. Nie będą to jednak czynności statutowe stowarzyszenia (...)
Stowarzyszenie może prowadzić działalność gospodarczą, według ogólnych zasad określonych w odrębnych przepisach. Dochód z działalności gospodarczej stowarzyszenia powinien służyć realizacji celów statutowych. Jednak w przypadku świadczenia usług na rzecz podmiotów zewnętrznych nie można posiłkować się ogólnym pojęciem celu statutowego stowarzyszenia (...) Jeżeli stowarzyszenie samo zarządza nieruchomością (zatrudniając w tym celu zarządcę) środki otrzymywane od właścicieli są przychodami z działalności gospodarczej i podlegają podatkowi CIT na zasadach ogólnych (tj. przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu). Jednocześnie zarządzanie terenem przynależnym podlega podatkowi VAT według stawki 22 proc. - po przekroczeniu obrotu w wysokości 50 tys. złotych w skali roku (...) Stowarzyszenie powołane w celu reprezentowania interesów właścicieli w zasadzie nie może skutecznie zarządzać cudzą nieruchomością, chyba że będzie działać wyłącznie jako pełnomocnik każdego właściciela i w jego imieniu zawrze umowę o zarządzanie z profesjonalnym podmiotem (...) Kolejna trudność pojawia się, gdy tereny przynależne przynoszą dochody, np. z dzierżawy placu lub miejsca pod baner reklamowy. Skoro stowarzyszenie nie jest właścicielem nieruchomości, dla rozliczeń właścicieli (także podatkowych) istotna jest treść art. 207 ke, zgodnie z którą pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Każdy właściciel powinien znać wysokość przychodu i kosztu obliczonego według udziału w nieruchomości. Należy więc prowadzić szczegółową ewidencję dla każdego z nich. Jeżeli nieruchomość będzie przynosić dochody, właściciele muszą się z nich rozliczać samodzielnie płacąc zaliczki, jeżeli dochód przekroczy kwotę wolną od podatku. Każdy z nich powinien w zeznaniu rocznym wykazać dochody z tej nieruchomości (...) Jeżeli faktura zakupu zostanie wystawiona na stowarzyszenie, może wystąpić problem z refakturowaniem zakupione usługi na właścicieli.
Organy podatkowe konsekwentnie odmawiają prawa do wystawienia refaktury przez pełnomocnika wskazując, że skoro działa jako reprezentant to nie zakupił usługi we własnym imieniu lecz zawsze na rzecz właściciela - nie może więc odsprzedać usługi, której nie kupił dla siebie (...) Jeżeli - co powinno być regułą - właściciele nieruchomości tworząc stowarzyszenie wniosą do jego majątku nieruchomość - uniknie się wszystkich opisanych wyżej kłopotów. Jednak w tym wypadku traci się władztwo nad gruntem. Stowarzyszenie jest bowiem osobnym podmiotem; stanie się wówczas jedynym właścicielem nieruchomości. Nawet jeżeli pojawiłby się zarzut nieodpłatnego udostępnienia terenu mieszkańcom, to od 1.01.2009 r. - użyczenie nieruchomości nie rodzi już żadnych skutków podatkowych. Ponieważ jednak mieszkańcy wpłacają do stowarzyszenia składki członkowskie, które w założeniu są związane z nieruchomością - warto odpowiednio sformułować postanowienia statutu stowarzyszenia w taki sposób, aby składki korzystały ze zwolnienia od CIT, a działania stowarzyszenia były zwolnione od podatku VAT jako usługi świadczone przez organizacje członkowskie, gdzie indziej niesklasyfikowane. Są one zwolnione od VAT pod warunkiem, że: a) mieszczą się w zakresie działalności statutowej, oraz b) są czynnościami polegającymi na świadczeniu usług zaliczanych wyłącznie do grupowania 91 PKWiU, które nie są odrębnie klasyfikowane w innym grupowaniu PKWiU. W przypadku innych działań stowarzyszenia podlegają one podatkowi VAT na zasadach ogólnych" - napisała na stronach "Administratora" Stella Brzeszczyńska, doradca podatkowy, Kancelaria Doradztwa Prawnego i Podatkowego.
źródło: Administrator, autor: Stella Brzeszczyńska |
