|
Główną zasada przyjętą w obowiązującej ustawie o gospodarce nieruchomościami jest dokonywanie podziału nieruchomości na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W obrocie prawnym mamy do czynienia z dwiema formami podziału nieruchomości - geodezyjną i prawną.
Podział nieruchomości to czynność polegająca na wydzieleniu z jednej działki gruntu odrębnych działek, odrębnie oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków. W aktualnym stanie prawnym mamy do czynienia z następującymi sposobami podziału nieruchomości: podział dokonywany poza przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (dotyczy podziału nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, w wyniku którego powstają działki o powierzchni większej niż 0,3 ha) oraz podział dokonywany w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (podział dokonywany na podstawie ustaleń miejscowego planu i podział dokonywany niezależnie od ustaleń planu). Plan jest aktem prawa miejscowego, określającym m.in. przeznaczenie terenów, linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, a także określającym szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości. W wypadku podziału nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, z wyjątkiem podziałów dokonywanych niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, elementem składowym dokumentacji geodezyjnej jest opinia wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Przedmiotowa opinia wyrażana jest w formie postanowienia, na które stronie przysługuje zażalenie. W przypadku dokonywania podziałów nieruchomości położonych na terenach wymagających obowiązkowego opracowania miejscowego planu, postępowanie w sprawie zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu. Obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynikać może jedynie z przepisów powszechnie obowiązujących, w tym aktów prawa miejscowego, nie może natomiast wynikać np. ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy. Jeżeli dla terenu, dla którego nie istnieje prawny obowiązek uchwalenia miejscowego planu, rada gminy podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości, postępowanie zawiesza się na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy. Zawieszenie to ma charakter obligatoryjny, a nie uznaniowy. Plan miejscowy, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaczyna obowiązywać dopiero po opublikowaniu uchwały w dzienniku urzędowym właściwego województwa i po upływie określonego terminu od momentu tej publikacji. Gdy gmina nie ogłosiła przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podziału dokonuje się na podstawie przepisów odrębnych lub decyzji o warunkach zabudowy. Do przepisów odrębnych należy zaliczyć m.in. przepisy ustaw o lasach, o ochronie przyrody, o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a także przepisy aktów prawa miejscowego. Jeżeli dokonanie podziału danej nieruchomości nie stoi w sprzeczności z przepisami odrębnymi, to o sposobie podziału nieruchomości decyduje jedynie właściciel, a wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie może odmówić jego zatwierdzenia. Podział nieruchomości powinien być zgodny z wszelkimi przepisami, które w jakikolwiek sposób mogą mieć wpływ na przyszły sposób wykorzystywania tworzonych nieruchomości. W wypadku wydzielania nieruchomości zabudowanych należy wziąć pod uwagę odległości istniejących budynków od projektowanej granicy podziału. Nawet gdyby podział nieruchomości został dokonany bez uwzględnienia tych przepisów, to i tak przy budowie przepisy te będą musiały być przestrzegane. Większość dokonywanych podziałów jest związana z zamiarem przeniesienia prawa własności tej nieruchomości. Zatem projektowana granica podziału jest niewątpliwie granicą działki sąsiedniej. O sposobie podziału nieruchomości decyduje wyłącznie wnioskodawca.
źródło: Administrator, Autor: Bożena Łągiewka |
