|
Wspólnota o zmiennej osobowości |
|
Życie wymusza uznanie wspólnoty mieszkaniowej za odrębny od właścicieli lokali podmiot prawa. W takim kierunku zmierza również orzecznictwo sądów. Sąd Najwyższy przyjął w grudniu 2007 zasadę prawną według, której "wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku" (III CZP 655/07).
Zarządcy w większości uznali orzeczenie SN za potwierdzenie faktu posiadania zdolności prawnej przez wspólnotę mieszkaniową (wspólnoty od dawna zawierają umowy np. kredytowe). Natomiast w środowisku teoretyków prawa cywilnego wciąż silne jest stronnictwo odmawiające wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej. Przykładem zdecydowanej postawy przedstawicieli tej grupy jest analiza Macieja Gutowskiego "Problematyka zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej" zamieszczona w zeszycie 2/2009 "Państwa i Prawa". Według Gutowskiego lepszym rozwiązaniem jest odmowa uznania wspólnoty mieszkaniowej za podmiot prawa cywilnego. Różnice między regulacjami kodeksowymi a ustawą o własności lokali są zasadnicze.
Podstawową jest sposób podejmowania decyzji. Kodeks cywilny przewiduje, że decydując o rozporządzaniu rzeczą wspólną oraz w sprawach przekraczających zwykły zarząd wszyscy współwłaściciele muszą przyjąć jednolite stanowisko (w razie braku zgody rozstrzygnięcie należy do sądu). Ustawa o własności lokali w takich samych sprawach przewiduje, że współwłaściciele decydują większością głosów. Złamana jest więc kodeksowa zasada jednomyślności współwłaścicieli. Rezygnacja z zasady jednomyślnej zgody na czynności przekraczające zwykły zarząd wszystkich podmiotów tworzących podmiot kolektywny czyni wspólnotę mieszkaniową bliższą spółkom prawa handlowego niż np. spółce cywilnej, do której często bywa porównywana wspólnota mieszkaniowa. W spółce cywilnej lub jawnej, wszyscy wspólnicy muszą wyrazić zgodę na czynność przekraczającą zwykły zarząd, dlatego uprawnione jest stwierdzenie, że spółki te działają mocą zdolności prawnej jej członków. Brak osobowości prawnej nie oznacza automatycznie braku zdolności do odrębności organizacyjnej. Tzw. osobowość ustawowa (jednostka organizacyjna nie posiadająca zdolności prawnej) pozwala na organizacyjne wyodrębnienie się podmiotu. Wspólnota mieszkaniowa jest strukturą na tyle dużą jak również inną od współwłasności, że należy określić sposób jej reprezentacji i organ lub osobę uprawnioną do czynności zwykłego zarządu zamiast bezpośrednio współwłaścicieli. To, że ustawodawca nie narzucił struktury organizacji wspólnoty mieszkaniowej nie znaczy, że dopuścił brak takiej struktury.
źródło: www.rp.pl |
