|
"W przypadku wygaśnięcia stosunku prawnego powstałego na podstawie umowy powierzającej zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, osobie fizycznej lub prawnej, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych" - powiedział SN.
Grzegorz Abramek, prawnik, nie zgadza się z tym. Najpierw przytacza postawione przed Sądem pytanie: "czy w sytuacji, kiedy nie zostały wyodrębnione lokale mieszkalne, a zarząd nieruchomością wspólną, w odniesieniu do lokali wyodrębnionych, powierzony został określonemu podmiotowi na podstawie umowy zawartej na czas określony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), to czy po wygaśnięciu tej umowy o sprawowaniu zarządu (wobec upływu czasu, na jaki została zawarta) do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepis art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) o zarządzie powierzonym?", a następnie polemizuje: "nie mogło dojść do skutecznej zmiany zarządcy na osobę trzecią. Spółdzielnia nie zawierała umów sprzedaży, a realizowała zawarte z członkami umowy o budowę i jednocześnie pozostawała współwłaścicielem nieruchomości (...) Wobec powyższego, do czasu wyodrębnienia własności wszystkich lokali nie można przyjąć możliwości podejmowania przez właścicieli lokali uchwał wywołujących skutki prawne, co wynika bezpośrednio z treści art. 27 u.s.m. (...) Zakładając ustawowy obowiązek zarządzania nieruchomością wspólną, zawieranie umów przez spółdzielnię co do zarządu nieruchomością wspólną z poszczególnymi właścicielami lokali jest zbędne. Nie ma potrzeby precyzowania, czy też potwierdzania praw i obowiązków stron, jakkolwiek pojawiają się poglądy przeciwne, dla których nie można jednak znaleźć uzasadnienia w obowiązujących przepisach (...) Sąd Najwyższy rozpatrując zagadnienie prawne, podkreślił, że "powierzenie zarządu na podstawie umowy musiałoby dotyczyć przecież całej nieruchomości wspólnej, a nie zarządu nieruchomością wspólną w odniesieniu do lokali wyodrębnionych". Już z tego względu umowa dotycząca powierzenia takiego zarządu nie odpowiadałaby wymaganiom art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l., zarówno z przyczyn przedmiotowych - przedmiotem zarządu nie była cała nieruchomość wspólna, lecz udziały w takiej nieruchomości związane z lokalami wyodrębnionymi, jak i z przyczyn podmiotowych - powierzenia zarządu nie dokonali wszyscy współwłaściciele, gdyż spółdzielnia będąca współwłaścicielką byłaby nie "powierzającą", lecz wyłącznie "przejmującą" obowiązki zarządzającego.
(...) Sąd Najwyższy uznał, że w przypadku powierzenia zarządu podmiotowi trzeciemu, moim zdaniem warunkowanym zawarciem umowy również przez spółdzielnię, po ustaniu stosunku powierzenia powraca reżim ustawowy zarządu sprawowanego przez spółdzielnię z mocy prawa na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. Ustawowy charakter zarządu zabezpiecza w odpowiedni sposób interesy spółdzielni związane z obowiązkiem partycypowania przez właścicieli w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Moim zdaniem, ze względu na wszelkie problemy praktyczne związane z zarządem nieruchomością stanowiącą współwłasność spółdzielni mieszkaniowej przez podmiot trzeci, bez powstania wspólnoty mieszkaniowej należy uznać, że sygnalizowane w doktrynie ?wąskie" rozumienie odesłania do stosowania art. 18 ust. 1 u.w.l. jedynie jako nawiązanie do sprawowania zarządu jako zarządu powierzonego jest właściwsze ze względu na funkcję i cel przedmiotowej regulacji. Jednakże przyjęcie założenia, co do którego Sąd Najwyższy nie wypowiedział się wyraźnie, że dla skuteczności powierzenia zarządu podmiotowi trzeciemu, moim zdaniem uzasadnionego treścią obowiązujących przepisów, konieczne jest również wyrażenie woli przez spółdzielnię, praktyczne przypadki zaistnienia przedmiotowego stanu faktycznego będą raczej wyjątkowe. Dla zabezpieczenia prawidłowego funkcjonowania zarówno spółdzielni, jak i nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności właściwe będzie zastosowanie procedury określonej w art. 24[1] u.s.m. bądź ziszczenie się warunku zawartego w art. 26. W powyższych sytuacjach bezsprzeczne jest, że w nieruchomości zaczyna w pełnym zakresie funkcjonować wspólnota mieszkaniowa".
źródło: Domy Spółdzielcze, autor: Grzegorz Abramek |
