|
Wykup mieszkań lokatorskich
Spółdzielnie zwlekają z przekształcaniem mieszkań do momentu nabycia własności działek znajdujących się w użytkowaniu wieczystym. Wyodrębnienie lokalu z udziałem w gruncie jest korzystniejsze dla spółdzielców, jednak powinni oni sprawdzić, czy zarząd nie zwleka w załatwianiu formalności z gminą.
Od dnia 31 lipca 2007 r. spółdzielnie mają trzy miesiące na rozpatrzenie wniosku o przekształcenie mieszkania spółdzielczego. Niektóre spółdzielnie nie dochowają ustawowego terminu, gdyż nie chcą przenosić własności lokalu z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu.
W niektórych przypadkach nie wyodrębnia się lokali, bo spółdzielnia jest jeszcze w trakcie przekształcania użytkowania wieczystego na własność. Gdyby tak zrobiono, konieczne byłoby ponowne występowanie do gminy o przeniesienie własności gruntu. W podobnej sytuacji jest wiele innych spółdzielni w Polsce.
Przeciągająca się procedura
Przekroczenie ustawowych terminów na przekształcenie mieszkań spółdzielczych jest usprawiedliwione, jeśli zarząd niezwłocznie podejmuje wszelkie niezbędne kroki do wykupienia gruntu.
Jak podkreślają obrońcy praw spółdzielców, nie zawsze jednak złożenie wniosku o przekształcenie gruntu jest równoznaczne z tym, że zarządowi zależy na jego szybkiej realizacji.
Spółdzielcy powinni się dowiedzieć, czy zarząd rzeczywiście złożył wniosek do gminy i skutecznie dąży do przekształcenia. Niektóre spółdzielnie tłumaczą się tym, że złożyły wnioski, a miasto od roku czy dwóch ich nie rozpatrzyło. Nawet jeżeli tak się dzieje, to zarządy powinny starać się o to, aby władze miasta przeniosły własność gruntu, odwiedzać urzędy, pytać o powody zwlekania z wydaniem decyzji i naciskać urzędników.
Przenoszenie własności lokalu z udziałem w użytkowaniu wieczystym w niektórych przypadkach może spowodować problemy z nabywaniem gruntu, a nawet skutecznie to uniemożliwiać. W tym momencie jest wielu współużytkowników wieczystych i muszą oni wspólnie podpisać się pod wnioskiem o przekształcenie gruntu lub dać zarządowi notarialne pełnomocnictwo do działania w tym zakresie.
Co więcej, wniosek wcześniej złożony do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta traci ważność i trzeba od nowa wszczynać procedurę. Powstaje tutaj błędne koło, bo w razie gdy zostanie złożony kolejny wniosek do gminy, zniweczą go kolejne osoby przekształcające się na użytkowaniu wieczystym.
Może się też zdarzyć, że któryś z użytkowników wieczystych nie będzie chciał się podpisać pod wspólnym żądaniem i nie będzie można w ogóle nabyć gruntu mimo woli pozostałych spółdzielców.
Grunt za grosze
Zdecydowana większość gmin miejskich podjęła do tej pory uchwały o sprzedaży działek będących w użytkowaniu wieczystym i w tym celu ustanowiła stosowną bonifikatę. Zniżki na wykup takiego gruntu sięgają od 30 do nawet 99 proc. wartości nieruchomości. Po odkupieniu działki na preferencyjnych warunkach spółdzielnia przekazuje udziały w gruncie nowym właścicielom spółdzielczych lokali. Spółdzielnia musi odsprzedać udziały w prawie własności po takich samych cenach, za jakie je nabyła. Jeżeli grunt zostanie wykupiony np. z 90-proc. bonifikatą udzieloną przez gminę, to udział przypadający na jedno mieszkanie będzie kosztował średnio 200-500 zł. Należy jednak pamiętać, że wykup gruntów zajętych na cele niemieszkaniowe (lokale użytkowe, garaże) nie jest objęty bonifikatami.
Własność się opłaca
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest opłacalne nie tylko dla członków, ale i dla samej spółdzielni. Po spłacie należności za przekształcenie gruntu zmniejszą się obciążenia miesięczne opłat za używanie lokali. Dodatkowo nabycie prawa własności do gruntów jest inwestycją podnoszącą wartość lokali mieszkalnych. Przekształcenie praw do gruntu nie musi obciążać spółdzielców zwiększonymi wpłatami. Dotychczasowe opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntów zostałyby przekształcone w raty za wykup gruntów.
Procedura nabywania gminnych gruntów może trwać nawet kilka lat. Dlatego w przypadku części spółdzielców oczekiwanie na odrębną własność mieszkania wraz z udziałem we własności gruntu może okazać się kłopotliwe.
Często nie opłaca się czekać na ruchy spółdzielni i bardziej opłaca się nabyć własność działki już jako wspólnota mieszkaniowa.
Osoby w podeszłym wieku, schorowane, które posiadają teraz mieszkania lokatorskie i chcą je przekazać w przyszłości swoim dzieciom czy wnukom, lecz obawiają się, że nie doczekają chwili, kiedy otrzymają własność lokalu, powinny się zastanowić, czy nie lepiej przekształcić lokal na użytkowaniu wieczystym.
Nabycie przez zasiedzenie
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego to nie jedyny sposób na nabycie własności przez spółdzielnię. Zarządy mogą przyspieszyć regulowanie stanu prawnego nieruchomości, występując o ich zasiedzenie. Jest to możliwe, gdy spółdzielnia była 5 grudnia 1990 r. posiadaczem działki będącej własnością Skarbu Państwa, gminy albo gdy jej właściciel pozostaje nieznany. Zasiedzenie może zostać uznane tylko wtedy, gdy spółdzielnia wybudowała na tym gruncie na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej jakikolwiek budynek.
Procedurę zasiedzenia mogą zainicjować sami członkowie, składając wniosek o wyodrębnienie lokalu. Jeżeli spółdzielni nie będzie przysługiwać prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się objęty wnioskiem lokal, to zarząd spółdzielni musi w ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia gruntu. |
