e-zarządca.org

Spółka jawna wynajmuje lokal położony na IV piętrze w sześciopiętrowym biurowcu. W nocy część lokalu została zalana wodą. Wyciek nastąpił w lokalu o identycznym położeniu i powierzchni znajdującym się na V piętrze, wynajmowanym przez spółkę z o.o. Prezes spółki z o.o. odmówił naprawienia szkody, wskazując, że jego firma jako najemca nie ponosi winy za zdarzenie. Czy dla wystąpienia na drogę sądową jest konieczne ustalenie winy po stronie spółki lub jej pracowników?

Zgodnie z art. 433 Kodeksu cywilnego (k.c.) za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec. Wskazana instytucja o rzymskim rodowodzie (effusio vel eiectio) ustanawia rozszerzoną odpowiedzialność deliktową osoby zajmującej pomieszczenie za szkody wyrządzone w okolicznościach wskazanych w art. 433 k.c. Dopełnieniem tej regulacji jest art. 434 k.c., zgodnie z którym za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie. Z kolei zgodnie z art. 415 k.c., kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

W omawianej sytuacji występują dwa rygory odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym. Pierwszy z nich wynika z art. 415 k.c., który to przepis konstruuje ogólną zasadę odpowiedzialności za zawiniony czyn wyrządzający szkodę. Niejednokrotnie doznaje on jednak modyfikacji na skutek norm szczególnych. Należą tu w szczególności przywołane wcześniej art. 433 i 434 k.c., których zakresy zastosowania uzupełniają się treściowo i umożliwiają odpowiednie sformułowanie roszczenia w zależności od przyczyny wystąpienia szkody. Ustalenie tej przyczyny jest sprawą podstawową. Inaczej oceni się bowiem sytuację, w której przyczyną zalania lokalu położnego niżej było niedbalstwo pracownika spółki (np. pozostawienie odkręconego kranu), a inaczej sytuację, w której wyciek jest konsekwencją wadliwości urządzeń grzewczych. To z kolei skutkuje przyjęciem odmiennych podstaw odpowiedzialności. W art. 433-434 k.c. jest ona bowiem oparta na zasadzie ryzyka, a zatem warunkiem jej przyjęcia nie jest wystąpienie winy po stronie sprawcy. Nie może on bowiem uwolnić się od niej, wykazując, że wina nie leży po jego stronie. Może tylko wykazać, że przyczyną szkody była siła wyższa, wyłączna wina poszkodowanego lub wyłączna wina osoby trzeciej (są to okoliczności uwalniające od odpowiedzialności na zasadzie ryzyka).
W analizowanej sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 433 k.c. Nie jest bowiem możliwe rozszerzenie zakresu stosowania zaostrzonej odpowiedzialności i art. 433 k.c. należy ograniczyć tylko do sytuacji wyraźnie w nim unormowanych. Takie było również stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 5 marca 2002 r. (sygn. akt I CKN 1156/99, OSP z 2003 r. nr 1, poz. 5), w którym sąd stwierdził: art. 433 k.c. nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkody spowodowane przelaniem się wody w budynku z lokalu położonego wyżej do lokalu usytuowanego niżej. Wyrok ten jest potwierdzeniem długoletniej linii orzeczniczej SN (por. uchwała SN z dnia 12 lutego 1969 r., sygn. akt III CZP 3/69, OSNC z 1969 r. nr 7-8, poz. 130).
Z kolei art. 434 nadawałby się do zastosowania w analizowanej sytuacji tylko w wyjątkowych wypadkach. Będzie tak, jeśli przyczyna zalania podpadnie pod dyspozycję wskazanego przepisu (oderwanie się części budowli). Mimo niemal katastroficznego brzmienia należy przyjąć, że chodzi tu o część składową w rozumieniu art. 47 k.c., a zatem również o instalację grzewczą czy jej poszczególne elementy (np. kaloryfery). Oderwania się części również nie należy pojmować dosłownie – może tu chodzić np. o poważne pęknięcie instalacji. W każdym razie powinno to być zdarzenie o charakterze nagłym i gwałtownym przebiegu, co poważnie ogranicza możliwości działania w analizowanej sytuacji. Przyjęcie tej koncepcji pozwala również na rozszerzenie odpowiedzialności, tym razem posiadacza budowli. Ze wskazanych przyczyn zastosowanie art. 434 k.c. będzie jednak znacznie ograniczone.
Przechodząc do zasad ogólnych, należy przyjąć, że art. 415 k.c. jest z pewnością przepisem najwłaściwszym. Unika się bowiem w ten sposób zarzutu o nadmiernym rozciąganiu odpowiedzialności. Jego minusem jest z kolei konieczność wykazania winy po stronie sprawcy szkody. W wypadku winy umyślnej sprawca chce wyrządzić drugiemu szkodę lub przewidując możliwość jej wyrządzenia, godzi się na to. W przypadku winy nieumyślnej, która na gruncie prawa cywilnego jest sprowadzona do postaci niedbalstwa, szkoda jest wynikiem niedołożenia przez sprawcę należytej staranności. Wystarcza przy tym nawet jej najniższy stopień (tzw. culpa levissima). Wystarczy zatem, że doszło do jakiegokolwiek zaniedbania ocenianego przez pryzmat tzw. dobrego obywatela. Trzeba się zatem zastanowić, czy modelowa osoba należycie dbająca o swe interesy, postawiona na miejscu sprawcy zachowałaby się w podobny sposób.
Przechodząc na grunt praktyki, konieczne okaże się z pewnością złożenie powództwa w sądzie. Wcześniej trzeba oczywiście ustalić przyczynę wycieku i ewentualne osoby odpowiedzialne. Należy też odpowiednio wykazać szkodę – będzie tu wchodzić w grę zarówno rzeczywista strata (wartość zniszczonych mebli, wykładziny, komputerów, koszt remontu itp.), jak i utracone korzyści (równowartość zarobku utraconego na skutek przestoju w pracy). Jeśli jest to możliwe, należy przedstawić faktury zapłacone za remonty i naprawy. Po wyliczeniu szkody należy wskazać ją jako wartość przedmiotu sporu i uiścić 5 proc. opłaty stosunkowej od pozwu oraz oczekiwać na termin rozprawy w sądzie.

Zasada ryzyka nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkody spowodowane przelaniem się wody w budynku z lokalu położonego wyżej do lokalu usytuowanego niżej.
Aby dochodzić odszkodowania w takiej sytuacji trzeba oprzeć roszczenie na zasadach ogólnych, a zatem wykazać szkodę, winę i związek przyczynowy między zdarzeniem a szkodą.

Podstawa prawna

• Art. 415 oraz art. 433-434 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).