Najemca ma obowiązek dbania o stan techniczny, estetykę i higienę zajmowanego lokalu i budynku, urządzeń znajdujących się w budynku, z których korzysta, np. winda, klatka schodowa, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Jeśli najemca nie przestrzega tych obowiązków, konsekwencje są uzależnione od tego, czy można mu przypisać winę za te zachowania, czy też nie. W pierwszym przypadku konsekwencjami takiego zachowania są obowiązek naprawienia szkody i możliwość wypowiedzenia najmu na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Takie same konsekwencje pociąga za sobą działanie osób, za które najemca ponosi odpowiedzialność. Najemca nie ma jednak obowiązku szczególnej dbałości o mienie wynajmującego i nie można mu czynić zarzutu ani wyciągać podobnych konsekwencji z tego, że nie podjął działań zmierzających do obrony mienia wynajmującego przed jego zniszczeniem przez inne osoby. Chodzi tutaj jedynie o nałożenie na najemcę ogólnego obowiązku staranności w korzystaniu z lokalu i części wspólnych budynku”, a brak należytego wykonania może nastąpić z winy najemcy (F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Kraków 1994 r. s. 202).
Ustawa o ochronie praw lokatorów w przepisie art. 11 ust. 2 pkt 1 pozwala wynajmującemu wypowiedzieć stosunek najmu w razie naruszania obowiązków w zakresie dbałości o stan techniczny lokalu, a także w wypadku świadomego niszczenia lokalu i jego wyposażenia oraz niszczenia urządzeń służących do wspólnego użytku wszystkich zamieszkujących.
Także przepisy Kodeksu cywilnego nakładają na najemcę obowiązki w zakresie dbałości o lokal i urządzenia służące do wspólnego użytku. Treść art. 666 § 2 Kodeksu cywilnego nakłada na najemcę obowiązek niezwłocznego zawiadomienia wynajmującego, gdy okaże się, że lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego. Nie zawiadomienie we wskazanym czasie jest równoznaczne z zaniedbaniem obowiązków i dopuszczeniem do powstania szkód (jeżeli zaniechanie naprawy może spowodować szkodę po stronie właściciela) i może rodzić po stronie najemcy odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę, a przede wszystkim może także stanowić podstawę dla zastosowania sankcji z art. 11 ust. 2 pkt 1.
Przykład
Lokator nie poinformował właściciela, że uszkodzeniu uległa rura wodociągowa znajdująca się w lokalu. Przeciek z rury początkowo był niewielki, a następnie gwałtownie się powiększył i doprowadził do zalania mieszkania lokatora oraz mieszkań położonych poniżej. W tej sytuacji lokator jest odpowiedzialny wobec właściciela i innych lokatorów za skutki zalania i ma obowiązek naprawienia szkody.
Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje żadnych konsekwencji dla wynajmującego w razie zaniechania obowiązków w omawianym zakresie. W tej sytuacji znajdzie zastosowanie przepis art. 663 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Opłata adiacencka |
