Przepisy ustawy – Prawo budowlane precyzyjnie określają przypadki, kiedy po zakończeniu robót budowlanych inwestor jest zobowiązany zwrócić się do organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie odpowiedniego postępowania administracyjnego w sprawie oddania obiektu budowlanego do użytkowania.
Ustawa – Prawo budowlane wyróżnia dwa tryby oddawania obiektów budowlanych do użytkowania. Inwestor może zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy na podstawie art. 54 ustawy – Prawo budowlane albo w ściśle określonych przypadkach, składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu na podstawie art. 55 ustawy.
Inwestor realizujący budynek w uproszczonym trybie zgłoszenia w ogóle nie będzie miał obowiązku oddawania go do użytkowania na podstawie art. 54 albo art. 55 ustawy – Prawo budowlane. Przystąpienie do użytkowania takiego obiektu może nastąpić zaraz po zakończeniu robót budowlanych bez ingerencji organów nadzoru budowlanego.
Ponadto przepisy art. 54 i art. 55 ustawy – Prawo budowlane mają zastosowanie tylko i wyłącznie w przypadkach, w których inwestycja dotyczy budowy, w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy – Prawo budowlane (m.in. wykonania obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowy, rozbudowy i nadbudowy), obiektów budowlanych, w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane. Natomiast czym innym są roboty budowlane polegające na przebudowie obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy – Prawo budowlane, przebudową jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego. Do przebudowy obiektu budowlanego przedmiotowe przepisy nie mają zastosowania.
W takim przypadku, właściwy organ administracji architektoniczno- budowlanej w decyzji o pozwoleniu na budowę w pkt. 5 wykreśla nałożony na inwestora obowiązek zarówno zawiadomienia właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy co najmniej 21 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania, jak i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Do czasu gdy decyzja o pozwoleniu na budowę pozostaje w obiegu prawnym, jej postanowienia są wiążące dla stron oraz organów administracji publicznej. Zatem, jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę, w jej pkt. 5, został wykreślony obowiązek zarówno zawiadomienia właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jak i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, inwestor nie ma w ogóle obowiązku oddawania budowy do użytkowania. Jeżeli w takim przypadku, inwestor złoży wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu bądź zawiadomi o zakończeniu budowy, organ nadzoru budowlanego powinien umorzyć postępowanie na podstawie art. 105 §/(par.) 1 k.p.a. W myśl tego przepisu, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Zgodnie z powyższym, gdy z postanowień decyzji o pozwoleniu na budowę wynika obowiązek zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy albo uzyskania pozwolenia na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego przeprowadza procedurę związaną z oddaniem obiektu budowlanego do użytkowania, nawet jeśli taki obowiązek nie jest wymagany na podstawie art. 54-55 ustawy – Prawo budowlane.
Natomiast, jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę (np. przebudowę) właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, w pkt. 5, nie wykreślił nałożonego na inwestora obowiązku zarówno zawiadomienia właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jak i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, obowiązek ciążący na inwestorze należy wywieść wprost z przepisów prawa. Zatem, jeżeli w takiej sytuacji inwestor złoży wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu, który w istocie wymaga jedynie dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy, organ nadzoru budowlanego powinien umorzyć postępowanie na podstawie art. 105 §/(par.) 1 k.p.a.
Zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 2 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1, właściwy organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach.
Dokumentacja związana z kontrolami
