|
Współczesne i popularne media dążą do przykuwania uwagi odbiorców i dlatego stosują krzykliwe slogany lub ogromne czcionki. Informują tez o zjawiskach w tonie oznajmienia, a za owym oznajmieniem stawiają skromny, niejako zawstydzony, znak zapytania lub wykrzyknik. Co bardziej bezlitośni dziennikarze stawiają oba znaki jednocześnie. Czytamy więc: „Krach na rynku nieruchomości?!”, „Mieszkania stanieją o 20%?”.
Każdy wydawca chce przykuć uwagę odbiorców, mamy więc prawdziwą licytację krzykliwych tytułów. Kiedy już atakowani tym natłokiem zdecydujemy się przeczytać artykuł, okazuje się, że temat jest potraktowany powierzchownie, niejednoznacznie, a autor artykułu powołuje się na ogólnikowe wypowiedzi osób mniej lub bardziej związanych z branżą nieruchomości. Dlaczego zatem tytuły są zawsze złowróżbne? (Bo przecież przed kryzysem, gdy ceny nieruchomości rosły pisano „Będzie drożej?”) Może to nasza, Polaków, przypadłość, że lubimy narzekać i pesymistycznie patrzeć w przyszłość. Stąd też, nieco przewrotny tytuł tego felietonu.
Na przekór temu wszystkiemu sądzę, że obecny kryzys ma swoje plusy, których nie zauważają głównie pośrednicy nieruchomości i banki kredytujące transakcje na rynku nieruchomości. Nie ma się temu co dziwić, skoro ich obroty i zyski maleją. Plusy kryzysu zauważyć mogą osoby, którym jednak uda się kupić mieszkanie. Nie chodzi tu jednak o „plusy” aktualnie wymierne , a o wiedzę, która korzyści wymierne może przynieść w przyszłości.
Duża podaż lokali mieszkalnych przy ograniczonym popycie efektywnym (bo potencjalny niestety się poszerza na skutek ograniczenia dostępu do łatwego i taniego kredytu), spowodował zaostrzenie rywalizacji deweloperów. Rywalizacja ta może przybrać formę wojny cenowej, ale w tym względzie mamy raczej wyczekiwanie na ruch konkurencji niż rzeczywistą wojnę cenową. Klienci są więc kuszeni dodatkowymi bonusami (wyposażeniem łazienki, meblami kuchennymi, darmowym miejscem w hali garażowej itp.). Deweloperzy eksponują swoją markę licząc, że rynkowa znajomość ich marki wypracowana w minionych latach pomoże im obecnie w sprzedaży. Ale tak mogą czynić tylko tuzy rynku.
Przeciętny Polak, jeśli już go stać na nowe mieszkanie, decyduje się jednak na mniejsze , mniej znane firmy deweloperskie i żyje w stresie, że deweloper upadnie, że nie zrealizuje inwestycji – tak straszą go media (najczęściej inspirowane przez działy PR dużych firm). Oczywiście, cześć z tych firm rzeczywiście upadnie. Wypadną z rynku firmy i ludzie przypadkowi, niedoświadczeni i słabo zorganizowani. Pozostali jednak przetrwają, jeśli wybiorą jedną z dwóch dróg, a papierkiem lakmusowym tego wyboru będzie styl ich współpracy z zarządcami nieruchomości.
Pierwsza droga to niska jakość. Deweloperzy którzy wybiorą tę drogę, będą budować tanio, w gorszych lokalizacjach, maksymalizując swoją marżę, nie będą dbać o kreowanie własnej marki, bo każdą inwestycję firmować będzie inna spółka celowa. Zarządca nieruchomości potrzebny im będzie do przejęcia w zarządzanie nieruchomości, by zabrać im kłopot w końcowej fazie inwestycji, w skrajnym przypadku do tuszowania ich niedoróbek i do załatwienia spraw dla dewelopera mało istotnych. Naiwnością jest twierdzenie, że nie ma związku pomiędzy okresem gwarancji jakiej udziela taki deweloper a czasem na jaki ustanawia on „swojego” zarządcę nieruchomości w pierwszym akcie notarialnym. Powstaną zatem budynki bez urządzonej zieleni, bez zagospodarowanego terenu, bez śmietników, bez miejsc parkingowych i oświetlenia zewnętrznego, bez pomieszczeń dla dozorcy (bo przecież niemal każdą przestrzeń można sprzedać jako skrytkę maksymalizując dochód!). Jeśli już wyposażą budynek w jakieś instalacje, to po najmniejszym koszcie, w myśl reguły „bo wypada”. Zarządca nieruchomości, który przejmie w zarządzanie taki obiekt, oczywiście, będzie to wszystko musiał później zorganizować, oczywiście, na koszt członków nowo powstałej wspólnoty mieszkaniowej.
Druga droga to mozolna budowa własnej marki, celowe kreowanie wartości firmy, dbałość o jakość, nawet kosztem swojej marży, traktując ograniczenie swojego obecnego dochodu jak inwestycję w następne projekty. I tutaj także wkraczają zarządcy nieruchomości, z tym, że wkraczają oni dużo wcześniej. Już na etapie budowy (a najlepiej projektu) doradzają deweloperowi, jakie wprowadzić rozwiązania organizacyjne w budynku, jak zorganizować późniejsze funkcjonowanie wspólnoty. Dla przykładu: wydzielenie pomieszczenia dla personelu sprzątającego z wyprowadzonym ujęciem wody, także do podlewania zieleni, to niemal nie kłopot na etapie budowy. Natomiast wykonanie tego po oddaniu budynku to dla nowo powstałej wspólnoty duży kłopot organizacyjny i finansowy (wymagana zgoda dewelopera by nie stracić gwarancji, brak środków do sfinansowania w obliczu braku funduszu remontowego, brak gotowości mieszkańców do ponoszenia dodatkowych kosztów). Doświadczony zarządca, który współpracuje z deweloperem na wczesnym etapie inwestycji, potrafi spojrzeć na nieruchomości okiem przyszłych nabywców i gotowy jest podzielić się z deweloperem swoją wiedzą. Zarządca taki jest zainteresowany dobrą współpracą z deweloperem we własnym interesie (i nie chodzi tu tylko o jego wynagrodzenia), przecież znacznie łatwiej mu będzie w późniejszym etapie procesu zarządzania (już po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej), jeśli najtrudniejsze sprawy będą już rozwiązane.
Czytelniku, jeśli myślisz o zakupie mieszkania i chcesz sprawdzić swojego dewelopera, zapytaj go, kiedy zarządca nieruchomości był pierwszy raz na budowie. Jeśli deweloper będzie zdziwiony Twoim pytaniem – zmykaj czym prędzej. A najlepiej dowiedz się, czy kierownik budowy ma numer Twojego przyszłego, potencjalnego zarządcy w swoim telefonie komórkowym i jak często się z nim kontaktuje ...
Autor: Maciej Wełnicki
Autor jest rzeczoznawcą majątkowym i kierownikiem działu wspólnot mieszkaniowych w spółce Nieruchomości Wielkopolski – Zarządzanie z Poznania.
|
